Acquisto

Quali sono gli atti legali per l’acquisto di un immobile?
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. L'atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica.

In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso). Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita. A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:

• l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
• le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
• l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Quali sono gli obblighi principali del venditore?
Gli obblighi principali del venditore sono:
a. Far acquistare la proprietà della casa al momento della conclusione del contratto;
b. Consegna della casa;
c. Garantire il compratore dall’evizione ossia la cosa non deve appartenere ad altri e altri non devono avere diritti reali sulla stessa salvo quelli dichiarati nella vendita;
d. Garantire il compratore dai vizi, cioè la cosa deve essere immune dai difetti che la rendono inidonea all’uso o ne diminuiscano il valore.

Affitto

Quanti tipi di contratto di locazione ci sono?
Per legge il contratto di locazione per uso abitativo può essere solo di due tipi:
a) con un canone libero e una durata fissa di quattro anni rinnovabili per altri quattro;
b) predisposto dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, con canone calmierato e una durata fissata a tre anni rinnovabili per altri due.

Per le locazioni di durata transitoria, invece, sono previsti contratti di durata da uno a diciotto mesi e, per gli studenti fuori sede, da sei mesi a tre anni.

4+4 a canone libero
Questo contratto prevede una durata non inferiore a 4 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non decida di usare l'appartamento come abitazione o di adibirlo ad uso professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente.
Trascorso anche il secondo quadriennio si può procedere così:
- rinnovare le condizioni del contratto (per esempio aumentando il canone);
- rinunciare al rinnovo.

3+2 a canone calmierato
In alternativa al contratto precedente, le parti possono stipulare il contratto di locazione definendo la misura del canone e la durata del contratto sulla base di accordi siglati dalle organizzazioni di inquilini e proprietari alla presenza del ministro dei Lavori Pubblici.
Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ai tre anni.

Affitti temporanei
Nel caso di studenti fuori sede, o di chi cerca casa per uso temporaneo, si può affittare l’appartamento solo alle condizioni concordate tra le organizzazioni di categoria. La legge distingue tra due tipologie: quella per soddisfare esigenze temporanee di varia natura e quella per motivi di studio.
Questi contratti, secondo il decreto del ministero dei Lavori Pubblici che ne determina le caratteristiche, non possono avere una durata inferiore al mese e superiore a diciotto. Fanno eccezione i contratti di locazione rivolti a studenti universitari fuori sede che devono avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni e possono essere sottoscritti sia da singoli studenti sia da gruppi. Anche per questi contratti esistono i modelli depositati presso i comuni interessati.

Quali sono gli obblighi del locatore?
Il locatore deve (art. 1575 c.c.):
• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
• deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili (art. 1578 c.c.). Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Sicurezza

Vorrei avere informazioni sull’assicurazione contro gli infortuni domestici?
In attuazione della legge 493/99, dal 1° marzo 2001 è stata resa obbligatoria l’assicurazione contro gli infortuni domestici che identifica il valore sociale del lavoro prestato in casa per la cura del nucleo familiare. Sono tenuti ad iscriversi coloro in età compresa tra i 18 e i 65 anni ed il premio annuo, da versare all’INAIL, è di 12, 91 euro; salvo limiti di reddito dell’assicurato o del nucleo familiare. L’intervento assicurativo avviene quando l’assicurato subisce un infortunio derivante da inabilità pari o superiore al 33%.

Guida fiscale

Quali sono le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa?
Nel caso di acquisto della prima casa, con riferimento al prezzo di acquisto dichiarato nell’atto notarile, devono essere pagate l’imposta di registro nel caso di acquisto da privati o l’IVA in caso di acquisto da impresa, l’imposta ipotecaria e quella catastale.
Le condizioni agevolate prevedono la percentuale del 3,00 % per l’imposta di registro (del 4% per l’IVA e l’importo fisso di 168, 00 euro per l’imposta catastale e ipotecaria).
Le agevolazioni sono concesse per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’abitazione principale, nel limite di una per ciascuna categoria destinate a servizio della casa di abitazione acquistata con l’agevolazione.

Cosa comporta il possesso di un immobile?
Tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale devono pagare l’IRPEF, le addizionali e l’ICI. Per l’IRPEF e le addizionali i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tali imposte.